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Einheitswert

Der Begriff „Einheitswert“ taucht häufig im Zusammenhang mit der Immobilienwertermittlung auf. Beim Einheitswert handelt es sich um den Wert, mit dem Steuern wie Erbschaftssteuer, Grundsteuer, Grunderwerbssteuer, Vermögenssteuer und Gewerbesteuer vereinheitlicht. Dem Immobiliengutachter dient der Einheitswert als gleichmäßige Besteuerungsgrundlage.

Gemäß § 19 Abs.1 BewG (Bewertungsgesetz für inländischen Grundbesitz) werden Einheitswerte in Deutschland für die Bewertung von land- und forstwirtschaftlichem Vermögen, Grundstücken und Betriebsgrundstücken festgelegt. Einheitswerte werden gemäß den gesetzlichen Vorgaben in einem schematischen Verfahren ermittelt und weichen im Normalfall extrem von den tatsächlichen Grundstückswerten ab. Bei der Anwendung des Einheitswerts muss der Immobiliengutachter bei der Wertermittlung von Grundstücken bedenken, dass die Feststellungszeitpunkte für derzeit gültige Einheitswerte im Jahr 1964 oder 1935 liegen. Damit sind die als Grundlage dienenden Wertverhältnisse als nicht mehr zeitgemäß anzusehen.

Der Einheitswert hat trotzdem für den Immobiliengutachter auch heute eine Bedeutung, wenn es sich um die folgenden Steuerarten handelt:

  • Grundsteuer: Ein Grundsteuermessbetrag kann durch die Anwendung der Grundsteuermesszahl errechnet werden. Zu deren Ermittlung wird der Einheitswert herangezogen.
  • Gewerbesteuer: Für Betriebsgrundstücke wird der Gewerbeertrag um 1,2 % des Einheitswerts gekürzt. Für die Berechnung muss von 140 % des Einheitswerts ausgegangen werden, um bei der Grund- und Gewerbesteuer eine Doppelbelastung zu vermeiden.

Durch den Immobiliengutachter muss bei der Wertermittlung zunächst die Immobilienart berücksichtigt werden. Bei forst- und landwirtschaftlichen Flächen setzt sich der Einheitswert aus dem Wert für den Wohnbereich und aus dem Wert für den wirtschaftlich genutzten Teil zusammen. Dabei müssen recht komplizierte der Nutzung der Grundstücksfläche entsprechende Einzelregelungen beachtet werden. In Sachen Grundstücksvermögen muss bei der Einheitswertermittlung zwischen bebauten und unbebauten Grundstücken unterschieden werden. Bei bebauten Grundstücken muss zudem die Grundstücksart berücksichtigt werden. Zudem sind, besondere Regelungen für Teil- und Wohnungseigentum, Erbbaurechte und Gebäude auf fremden Boden zu beachten. Der Immobiliengutachter muss all diese Faktoren berücksichtigen, wenn er in den üblichen Wertermittlungsverfahren wie Sach- oder Ertragswert auf Einheitswerte zurückgreifen möchte.